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買房租人合算嗎?

房產正熱,有人除了自住外拿房去租人,合不合算,咨把我研究結果分享

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2019-10-21 14:19:17 最後編修
2017-01-26 01:11:49 By 張○○
 

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考量點

一、房價和月租金比,即售租比高低=房價/租金,或倒數叫租售比。
二、買房貸款還是自有資金?
三、房子是否有增值可能,還是持平或貶值?
四、不買房拿錢去定存或其他投資,機會成本是否較佳?

實際數字分析

假如有500萬現金拿來投資20年,穩定報酬,看看下表,可以發現以銀行定存1%來說,20年總資金約增加110萬,2%的約增加242萬

所以說,如果以500萬來買房,不管房子維護、稅金等問題,20年後值多少?除了北部外,公寓套房華廈的價格一定會隨著屋齡越來越低,也許地點好還能有撐或小漲,總的來說,20年後上漲的機率不高。如果以店面或透天來說,房子的價值也許會翻倍也說不一定,這就是投資客最愛的物件。買賣賺差價不在本文討論範圍。

有人想說那拿房子來租人,租金抵貸款,那就得看看售租比(租售比)了,這個值是越小越好,在台北高房價區,售租比可達700,南部甚至可達300。
以租售比為欄,年度為列,製如下表。這裡以售租比300來說,房子租人300/12=25年後,就賺了一間房子,總收入加本金為900萬,僅約等於上表3%投報率。
因此就算是25年後賺了一間房,25年後房價不漲或跌價,總的投報率會低於3%

來看看[1]的台北市「毛投報率」僅1.57%,代表台北市的租售比已到650左右,房價明顯泡沫。

房子不像錢,要維修、保養、房屋稅、地價稅、管理費等,假設我們以最低的來算:一年花費是房價的千分之4(500萬的房子約需要2萬/年),製成下表,可以發現售租比300的房子20年後的投報率約為2.74%。


已經扣除房價 0.4%作為管銷費用的租金收入表

因為投資收入可以用複利算,但是租金收入都是固定居多,為了公平起見,我們把收到的租金全拿去存定存2%,再把他加入上表,重製成下表,又可以發現售租比300的房子20年後的投報率約為3.19%;而售租比700的房子20年後的投報率約為1.4%。

總價值為縱軸,年為橫軸製圖

討論

買房租人優點

一、整體來說,租房的投報率在 1.4%(700) - 3.2%(300)之間,相對於目前銀行年定存1.4%高。

二、如沒遇大災難,20年後的房價尚能保值,除非買在高點,否則一般而言不會賠,買到好物件,除了收租金外,當脫手時還能賺房價差。

買房租人缺點

一、資金凍結在房地產,損失投資機會成本,把人生精華年代拿去養要出租的房子,非明智之舉。

二、如遇災難,房價會慘跌,如地震、火災等,租人有可能遇到自殺、凶殺、破壞、搬不走、收不到租等問題。

三、房屋會折舊,有可能會跌價。幾十年後得花一筆大的裝修費。

結論

買房來租人的投報是高過銀行定存,但是要承擔的風險也高(自殺,租不出去、空窗期等)。所以買賣為主的投資者是不租人以避免這個問題。如果是以投資角度,房子有可能增值的物件,有閒錢就可以給他買下去了,一者租人二者脫手再賺,如果只是單純資金沒出口買房來租人,也算普普通通。

租售比300已經是不容易達到的數值,扣除掉空房空窗期外,500萬的房要能月租到$16700。除非能處理到租售比300以下的物件(南部應該可能性高),否則3.2%真的不是很高,現在亂七八糟的外幣定存,高過3.2%的一堆(南非、澳幣、人民等),有些保險也能達到3%的獲利(非一般經紀人推的那種,而是銀行內部給大客戶保的),買房租人實在不優。

so,我不會想買房來租人。尤其是買新房子去租人的,根本就是傻子中的傻子。

提外話--

我某位朋友消防員一說個經歷。

據報某戶公寓發出惡臭,房客一個月不見人,以為死在裡面。找房東人在國外,找房客電話沒回應。要破門不敢破(消防員任意破門屋主是可以求償的),只好會同里長、警察、鎖匠一起進行。破門入發現二隻狗屍但房客不見蛋。然後大家就收工了。
狗屍沒處理--那是屋主的事。房客不見,房租沒繳,開鎖的錢里長付,換鎖的錢屋主自費。

滿慘的。租人好嗎?

參考資料

[1] 最新全球房價租金比 台北市又當爐主http://news.housefun.com.tw/news/article/14686947392.html


原文 2014-03-16 00:13:43

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